核心观点

  我们预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，住宅租赁市场规模有望由 2017 年约 1.2 万亿元提升至 2025年约 2.33 万亿元，机构渗透率有望快速提升。融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产中介凭借房源获取方面的禀赋优势，有望最为受益行业发展。我们建议投资者从两个维度筛选住房租赁投资标的：第一个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产开发商，推荐万科 A、金地集团；第二个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产中介，推荐世联行。

  租购并举政策引领，土地融资双重利好

  2018 年中央及各部委对住房租赁市场的表态基本延续此前框架， 主要从供给侧改善入手，着重在土地和融资端发力，力求降低项目获取成本，拓宽融资渠道，提升住房租赁企业的盈利空间和规模发展速度。土地方面：多地推出自持地块，将成为新增租赁住房的重要来源，其中纯租赁地块楼面价相对周边地块折价较多，有望降低住房租赁企业的房源获取成本，提升租金收益率。融资方面：多家房企成功发行住房租赁资产证券化产品，在证监会、住建部政策支持下，我们期待我国后续在 REIT s 产品的创新上能有进一步的突破。

  轻重集散，模式各有千秋；房中酒创，主体优劣分明

  商业模式方面：重资产集中式扩张速度慢，但盈利能力强；轻资产集中式在扩张速度和盈利能力上较为平衡；轻资产分散式扩张速度快，但盈利能力弱；重资产分散式扩张速度慢，盈利能力一般，性价比最差，因此实践中较少出现。参与主体方面：当前我国住房租赁市场主要包括房地产开发商、房地产中介、酒店、创业公司四类参与主体，其中，房地产开发商强于融资、房源获取、装修改造，弱于获客、运营；房地产中介强于房源获取、获客，弱于运营；酒店强于装修改造、运营，弱于获客；创业公司禀赋相对弱势，但部分品牌具备先发优势。

  中微观二元展望，房企和中介有望最为受益行业发展

  展望未来，我们预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，租赁市场规模和机构渗透率有望快速提升。从商业模式的角度看，尽管重资产集中式在盈利能力方面具有相对优势，但行业目前处于跑马圈地的快速发展阶段，我们认为有必要适当通过轻资产模式快速提升规模。从参与主体的角度来看，由于融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产开发商和中介凭借这两个环节上的优势，在开展住房租赁业务时相对酒店和创业公司，具有禀赋优势，有望最为受益行业发展。

  风险提示：中观方面，租赁人口和租金水平的增长可能不及预期；微观方面，住房租赁企业盈利不确定性较大；负面新闻可能对行业造成不利影响。