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德宏州住房和城乡建设局关于加强和规范住宅专项维修资金交存、使用管理工作的通知
来源:本站 作者:本站编辑 更新时间:2020-08-07 点击数:
各县(市)住房和城乡建设局:
    为加强和规范德宏州住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)的管理,确保维修资金交存、使用管理权限下放后工作的顺利开展,根据《物业管理条例》(国务院令【2007】第504号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《云南省纠风办、省住建厅、省监察厅关于进一步加强住宅专项维修资金监督管理的通知》(云政纠办【2013】4号)、《云南省住建厅、省财政厅、省审计厅关于进一步加强和规范城镇小区住宅专项维修资金管理的实施意见》(云建房【2015】189号)、《云南省住建厅关于进一步加强全省住宅专项维修资金监管工作的通知》(云建房【2018】250号)等法律法规规定,结合德宏州工作实际,现将有关事项通知如下。
     一、推行维修资金信息化管理和监督
     为确保德宏州维修资金统一平台运行,加强信息化管理和行政监督,德宏州住房城乡建设局统一开发建设了“德宏州住宅专项维修资金管理信息系统”(以下简称“信息系统”),于2020年9月1日正式上线使用,信息系统可提供交存、使用、余额查询、投票、增值收益、核算、监督等功能,实现维修资金管理流程规范化、过程要件格式化、监督管理透明化、查询渠道便利化,切实保障购房业主维修资金的知情权和监督权。
      二、确定监管主体责任
     州住房和城乡建设局会同州财政局负责德宏州维修资金管理工作的指导和监督,负责制定德宏州维修资金管理相关政策,统计全州维修资金的交存、使用、增值等数据,建设、管理全州维修资金信息平台。
     审计部门按职责对维修资金进行审计监督,相关单位和个人应当依法接受审计。
     县(市)住房和城乡建设局负责本辖区内维修资金的交存、使用的日常管理工作。
     街道办事处、社区委员会按照规定职责,做好本辖区内维修资金的相关工作。
     业主委员会按照业主大会决议,负责物业管理区域内维修资金的筹集、使用等工作的组织实施。
      物业服务企业协助业主落实具体的工作。
三、加强维修资金交存管理
    (一)交存范围
     房地产开发项目(含经济适用住房、限价房、拆迁安置房等)中的住宅、非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅,其业主均应按规定交存维修资金,但是一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;
已售公有住房(含房改房)中的住宅、非住宅,其业主和售房单位应按规定交存维修资金。
    (二)首期交存标准
      1、商品房交存标准。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定,德宏州维修资金由原执行售房总价的2%-3%交存调整为按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%交存,维修资金建筑安装工程造价按2000元/平方米计算,其中:配置电梯的商品房屋,买受人按每平方米建筑面积工程造价的8%交存;未配置电梯的商品房屋,买受人按每平方米建筑面积工程造价的5%交存。折算后,维修资金的交存标准:
配备电梯的住宅、非住宅160元/平方米,低层住宅专有部位自用电梯除外;
未配备电梯的住宅、非住宅100元/平方米;
所有权非全体业主所有的地下室、专用车位(库)按照套内面积:配备电梯的160元/平方米、未配备电梯的100元/平方米。
德宏州住房和城乡建设局将根据住宅建筑安装工程每平方米造价的实际情况,适时调整并公布维修资金首期交存标准。
      2、售后公房交存标准。公有住房售房单位对配备电梯的房屋按售房款的30%、未配备电梯的房屋按售房款的20%一次性提取维修资金,归公有住房售房单位所有;购房业主按房改成本价的2%交存维修资金,归业主所有。
     (三)交存方式
      1、实行商品房预售的,房屋买受人应当在完成《商品房买卖合同(预售)》网签备案前,按照网签合同约定的房屋建筑面积,由房屋买受人自行将首期物业维修资金存入专户管理银行,开发建设单位及其他单位不得代收;
      2、实行商品房现售的,房屋买受人应当在完成《商品房买卖合同(现售)》网上签约后,按照房屋面积测绘成果报告书(实测)确定的房屋建筑面积,由房屋买受人自行将首期物业维修资金存入专户管理银行,开发建设单位及其他单位不得代收;
      3、开发企业自留(持)房屋的维修资金,由房地产开发企业在房屋竣工验收后办理项目首次登记前,将首期物业维修资金存入专户管理银行;
      4、已售公有住房的业主在办理房屋入住手续前,由业主自行将首期维修资金存入公有住房维修资金专户;公有住房售房单位在收到售房款之日起30日内,将提取的维修资金存入公有住房维修资金专户。
     (四)续筹续交
      业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%时,应当及时续交。续交资金标准按照调整后首期交存标准执行,补足差额部分。未续交的,不得申请使用维修资金。
      已成立业主大会的,业主委员会或代行使业主委员会职责的社区委员会应及时组织召开业主大会讨论维修资金续交事宜;续交方案经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主(以下简称“双三分之二”)同意后生效,生效的续交方案应向县(市)住建房管部门备案,并接受财政部门的监督检查。
      未成立业主大会但已实施物业管理的,由物业管理企业做出方案,依法经“双三分之二”同意后生效,生效的续交方案应向县(市)住建房管部门备案,并接受财政部门的监督检查。
      未成立业主大会且未实施物业管理,也没有房屋管理单位的住宅,由街道办事处或社区委员会确定业主代表,由业主代表提出续交方案,经“双三分之二”同意后生效,生效的续交方案应向县(市)住建房管部门备案,并接受财政部门的监督检查。
     (五)转移处理
      房屋发生交易的,该房屋维修资金分户账中结余资金随房屋所有权同时变更,无需当事人另行申请变更;
      商品房买卖合同撤销的,买受人交存的维修资金,按原支付途径退回原付款人的银行账户;
     房屋灭失的,业主可持本人身份证及不动产登记部门出具的注销登记证明,办理维修资金注销手续,该房屋维修资金分户账中全部结余资金返还业主。
     (六)交存程序
      1、首期商品房交存程序:搭建楼盘表→¬取得《商品房预售许可证》→完成《商品房买卖合同》网签→新建商品房网签系统出具《住宅专项维修资金首次交存通知书》→扫码支付或银行自行交存→住建房管部门完成备案→打印电子专用收据(买受人通过手机或其他电子设备完成)
     2、公有住房交存程序:公有住房售房单位提出书面申请→补录楼盘表→信息系统填写《公有住房项目住宅专项维修资金交存审批表》→出具《公有住房首期交存通知书》→扫码支付或银行自行交存→核实→打印电子专用收据(买受人通过手机或其他电子设备完成)
     (七)其它事项
      1、调整后的交存标准自2020年9月1日起执行,执行之日前开发企业已代收的仍按原标准执行,并在8月25日前存入专户管理。未能在执行之日前交存的,将按调整后标准执行,对于买受人原缴纳不足的,由开发企业补足后交存,不得再另行向业主加收;对于买受人原缴纳超出调整后标准的,开发企业应即时退还。开发企业或公有住房售房单位不得挪用、占用买受人已缴或多缴的维修资金,否则按照《住宅专项维修资金管理办法》等规定查处。
在2020年7月31日前列入德宏州房地产遗留问题项目的,按原标准执行。
       2、全面启用云南省财政厅监制的《云南省住宅专项维修资金电子专用收据》,买受人可通过手机或其他电子设备完成打印并留存,今后原则不再开具纸质普通专用收据。住建部门、专户管理银行或公有住房售房单位违反维修资金专用票据管理规定的,将按照《财政违法行为处罚处分条例》等有关规定查处。
       3、首期维修资金未按照本通知规定交存至专户管理的,其商品房买卖合同不予办理网签备案,开发企业或公有住房售房单位不得将房屋交付买受人。开发企业或公有住房售房单位违反规定将房屋交付买受人的,将按照《住宅专项维修资金管理办法》第三十五、三十六条查处。
       4、专户监管银行应在网点终端设备、手机APP、官方网站新增维修资金交存、使用、查询、增值收益等功能;德宏州住房和城乡建设局已在除信息系统外的新建商品房网上签约备案系统、德宏州房地产管理微信公众号等开通维修资金交存、查询等功能;县(市)住建部门应在当地官方网站增设以上业务。
       5、一个物业管理区域(项目)原则只能在一个专户银行建账,项目取得商品房预售许可证或现房销售备案证明后,信息系统自动匹配该物业管理区域(项目)专户存储银行,县(市)住建部门不得指定。商品房项目中属全体业主共有的公共配套用房,不交纳维修资金。
       6、县(市)住建房管部门要加快存量楼盘数据标准化治理和补建工作,在8月20日前完成纸质商品房购销合同信息的补录,保证维修资金和房屋交易信息数据匹配、吻合。
       7、因计算出错导致多交或重复交存的,多交存部分按原支付途径,将资金退回原付款人的银行账户;因计算出错导致少交的,应即时补足。
四、规范维修资金使用管理
维修资金使用分为正常使用、应急使用。正常使用是指分摊列支范围内业主对使用方案依法表决后的使用;应急使用是指先进行排危除险的使用。
       (一)正常使用
       1、主体和责任
成立业主委员会的,业主委员会或者受业主委员会委托的物业服务企业可作为维修资金使用的申请人;未成立业主委员会的,受相关业主委托的业主代表或者受业主委托的物业服务企业可作为维修资金使用申请人。
使用已售公有住房维修资金的,原房屋售房单位作为维修资金使用申请人;原售房单位不存在或原售房单位拒不履行申请人职责的,受相关业主委托的业主代表、受业主委托的物业服务企业、街道(社区)可作为申请人。
申请人负责按相关程序如实提交维修资金使用申请材料、监督维修工程质量、时间进度及资金使用把关,并承担相关法律责任。
       2、使用流程
(1)注册。申请人进入信息系统注册账号,上传维修内容相关资料。
(2)现场查勘。县(市)住建房管部门组织开展现场查勘,现场调查了解维修、更新、改造的共用设备设施,确认情况属实,向业主公示,公示期不少于5日。
(3)认定。公示期满无异议的,认定通过,可以组织住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造;公示期间业主提出异议的,暂不予认定。
(4)编制工程预算。申请人委托相应单位编制工程预算,预算单位应根据现场情况,依据工程维修方案,如实编制工程预算书,并承担相关法律责任。
(5)制定维修方案。当建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时,由申请人拟订维修方案,维修方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围及分摊标准、施工单位确定方式、工程质量监管及验收等内容,并向分摊列支范围内业主公示,公示期不少于5日。
(6)业主投票表决。申请人组织召开业主大会,将制定的维修方案提交所涉及维修资金使用的相关业主召开业主大会表决,表决通过维修方案。表决采用电子投票为主、书面和其他投票为辅的方式。表决结果应当向业主公示,公示期不少于5日。
(7)施工企业备案。业主大会表决通过后,使用维修资金开展维修工程的施工企业须在信息系统办理备案登记。上传相关资料:①营业执照、相关资质证书原件;②法定代表人或授权委托人身份证件原件;③企业开户行、企业账号;④项目负责人身份证和相关证书原件。备案施工企业在今后办理任何项目维修业务时无需再提供①、②、③等相关资料,发生变更的除外。
(8)签订施工合同。施工企业承揽维修工程必须同申请人(业主委员会、业主代表、物业服务企业等)签订施工合同。施工合同中应包含工程造价计价依据、质保方式、主要材料清单表,明确预留10%维修保证金等。
(9)提出申请。申请人在信息系统提出使用申请,符合条件后县(市)住建房管部门正式受理,2个工作日出具同意实施的决定。
(10)施工监督。申请人按合同约定组织项目施工,做好工程材料进场验收、隐蔽工程及质量安全的把关。监理单位应当代表全体业主对施工质量实施监督服务,并对施工质量承担监理责任。
(11)竣工验收。项目竣工后,申请人组织施工企业、监理企业、造价咨询单位和业主代表进行竣工验收,并在工程竣工验收报告上签字确认。涉及到电梯、安防设施、消防等设施设备的,还应由消防管理、公安、市场监管等部门共同参与验收,并将验收结果向业主公示不少于5日。
(12)材料审核。验收合格且公示期满无异议的,申请人向当地住建部门提交竣工验收报告、工程结算书、维修或更新及改造使用设备清单和费用分摊清册等材料进行审核。审核通过后,县(市)住建房管部门在信息系统和小区公示栏公示费用使用及分摊等情况,公示期不少于5日。
(13)备案。公示期间无异议且符合规定的,县(市)住建房管部门做出同意备案决定。
(14)资金拨付。完成备案后,维修单位应当开具税务发票,县(市)住建房管部门按照税务发票的90%,向专户管理银行发出划转维修资金的通知,专户管理银行将所需维修资金拨付至维修单位收款账户。留足维修工程款总额的10%作为工程质量保证金,待保修期满后拨付。
3、使用规定
(1)业主表决。维修资金使用需经分摊列支范围内“双三分之二”表决同意,并向全体业主公示。
(2)表决结果异议处理。分摊列支范围内业主对表决结果有异议的,应以书面形式(附相关佐证材料)在表决结果公示期内提出。公示期满表决结果生效后,不得再次组织业主就同一事项进行表决。
(3)严格界定列支范围。下列费用不得从维修资金中列支:一是物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护和小修费用,由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出;二是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位 、共用设施设备维修、更新和改造费用;三是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;四是属人为损坏及其他原因应当由当事人承担的维修、更新费用;五是物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的维修和养护费用;六是其他法律法规、规章规定及合同约定,不得从维修资金列支的费用。
(4)售后公有住房使用方案经业主依法表决同意后,公有住房售房单位应出具使用其提取的维修资金的书面说明。
4、分摊方式。
(1)商品住房。按照《云南省住房和城乡建设厅、云南省财政厅、云南省审计厅关于进一步加强和规范城镇小区住宅专项维修资金管理的实施意见》(云建房【2015】189号)文件规定的分摊原则执行。
业主分户帐维修资金余额不足的,应当由该业主补足差额部分;业主未交存维修资金的,应当由该业主补交首期维修资金。涉及尚未出售房屋的,开发建设单位应当参加使用表决,按尚未出售房屋建筑面积分摊费用;涉及物业服务企业或其他单位垫付维修资金维修房屋的,费用分摊扣减对应账户金额后,存入相应垫付单位账户。
(2)售后公房。售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊;对于仅有售房单位提取的维修资金的,所需维修费用可全部在售房单位提取的维修资金中列支。
售后公有住房与建筑区划内其他房屋之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由售后公有住房与其他房屋按各自拥有的建筑面积比例分摊。
售房单位提取的维修资金余额为零的,由相关业主分摊本次维修费用。
5、第三方服务
(1)服务类别。为保证维修资金的合理使用,保证业主的合法权益,维修资金使用引入第三方服务,包括:招标选择施工单位代理、工程造价审核、施工过程监理、检测等服务。
(2)服务范围。
a.招标选择施工单位代理服务:单项或累计预算金额在20万元(含)以上的使用;
b.工程造价编制(审核)服务:所有使用应引入工程造价预(结)算编制(审核);
c.工程监理服务:单项或累计预算金额在10万元(含)以上的使用;单项或累计预算金额在10万元以下的,业主可自行确定。安防和消防等专业维修的使用除外;
d.第三方检测服务:涉及电梯维修、更换的使用;
e.其他应当引入第三方服务的使用。
(3)相关规定。
a.通过招标方式选择施工单位的,使用申请人应以编制预算书金额作为招标的最高限价,并在使用方案中明确使用金额须以招标结果为准。
b.工程造价审核机构对维修工程的必要性及费用按照政策法规进行编制,所涉及维修工程的预算、结算工程造价编制(审核)机构原则上应为同一家机构。
c.引入第三方检测服务的使用,使用申请人应在选择施工单位前委托第三方检测机构对需维修的电梯进行检测;拟订使用方案时,应约定受委托的第三方检测机构作为工程竣工后的验收参与主体,第三方检测机构参与验收后应在验收意见表上签署验收意见。
d.维修资金使用引入第三方服务相关事宜应在使用方案中进行明确,其招标代理服务、工程造价编制(审核)及监理服务费用可计入当期维修工程成本,待业主依法表决通过后组织实施。
e.第三方服务机构须在信息系统办理备案登记。上传相关资料:①营业执照、相关资质证书原件;②法定代表人或授权委托人身份证件原件;③企业开户行、企业账号;④项目负责人身份证和相关证书原件。备案第三方服务机构在今后办理任何项目维修业务时无需再提供①、②、③等相关资料,发生变更的除外。
6、备案公示期间异议处理
相关业主对项目维修期间有异议的,应在备案审批公示期内通过信息系统向所在地住建部门反映,县(市)住建部门接到反映后,应即时组织相关人员调查处理,并暂停维修工程结算资金拨付。
调查处理结束后,应通过信息系统将核查结果反馈给提出异议的相关业主,待相关业主对调查处理结果无异议后,可继续拨付维修工程结算资金;相关业主对调查处理结果仍有异议的,县(市)住建部门应会同街道办事处(乡、镇人民政府)或社区委员会现场进行协调处理,协调处理后可继续拨付维修工程结算资金;如对处理结果仍有异议的,相关业主可依法主张权利。
(二)应急维修
1、发生下列紧急情况时,申请人可持有关材料提出应急使用申请:
(1)屋面防水损坏造成渗漏,严重影响正常使用和安全,经第三方鉴定机构出具证明的;
(2)电梯故障危及人身安全,无法正常运行严重影响业主生活,电梯质检部门或电梯检测机构出具整改意见的;
(3)供水水泵损坏或水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水,严重影响业主生活,经当地住建市政部门实地勘查确认的。消防特种供水设施除外;
(4)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,严重影响业主生活或危及财产安全,经当地住建市政部门实地勘查确认的;
(5)楼体外墙墙面有脱落、剥落等隐患,危及人身安全的,经当地住建质安部门实地勘查确认的;
(6)供配电系统中涉及的设施设备发生故障,造成停电或漏电,严重影响业主生活或危及人身财产安全,经当地供电部门出具证明的;
(7)消防设施设备严重损坏或出现功能障碍,经当地消防管理部门出具整改意见的;
(8)安全监控设施出现故障不能运行,危及人身财产安全,经当地公安部门实地勘查确认的;
(9)楼地板出现裂缝、扶梯踏板断裂,公共阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏,危及人身财产安全,经当地住建质安部门实地勘查确认的;
(10)景观工程(如石桥、土丘)出现坍塌,危及公共安全,经当地住建质安部门实地勘查确认的;
(11)专有部分外各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险,危及人身财产安全,经当地住建质安部门实地勘查确认的;
(12)其他住宅共用部分和共用设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形,且经相关部门确认的。
2、建立应急使用预案制度
房屋尚未交付使用的新建建筑区划,开发建设单位应当组织买受人在签订商品房买卖合同时,签署是否同意建立本建筑区划应急使用预案的意见。房屋已交付使用的建筑区划,尚未成立业主委员会的,物业服务企业配合街道办事处或社区委员会组织业主制订应急使用预案;已成立业主委员会的,业主委员会应当组织业主制订应急使用预案。应急使用预案示范文本由德宏州住房和城乡建设局房管部门拟订。
应急使用预案经本建筑区划内“双三分之二”业主表决同意后且公示无异议后生效,生效后30日内由业主委员会或物业服务企业、街道办事处、开发建设单位、业主代表等到当地住建房管部门进行备案。
房屋尚未交付使用的新建建筑区划,达到“双三分之二” 的买受人同意建立本建筑区划应急使用预案的,开发建设单位应待房屋交付使用后将表决情况及结果在建筑区划内进行公示,公示期不少于5日;未达到“双三分之二” 买受人同意的,也应予以公示。房屋已交付使用且成立业主委员会的建筑区划,业主委员会会同物业服务企业拟定的应急使用预案,应向全体业主征集意见和公示(公示期应与意见征集期一致),并组织业主表决,表决结束后,应对表决情况及结果进行公示,公示期不少于5日;房屋已交付使用但未成立业主大会的建筑区划,物业服务企业配合街道办事处或社区委员会拟定的应急使用预案,应向全体业主征集意见和公示(公示期应与意见征集期一致),并组织业主表决,表决结束后,应对表决情况及结果进行公示,公示期不少于5日。
3、简化使用流程
需要紧急维修的,由业主委员会、相关业主或物业服务企业提出申请,经当地住建房管部门认定,提供维修方案、工程费用预(结)算书、施工合同、竣工验收、分摊清册及当地住建部门认为有必要提供的说明等材料,直接向当地住建部门申请,经审核同意并在物业区域内向业主公告,可列支维修资金。
需要紧急维修的,可不通过招投标程序,在信息系统名录库中直接选定施工、造价、监理等机构。
未能按规定程序实施维修的,县(市)住建房管部门可以组织代修,维修费用从相关业主维修资金分户账中列支;涉及已售公有住房的,应当从公有住房维修资金中列支。
(三)其他规定
1、按照“公开、公平、公正”的原则,择优选择施工、工程造价、监理等企业,县(市)住建部门应做好维修过程的监督工作。凡存在伪造、编造项目资料、偷工减料、材料以次充好、拒绝改造质量保证义务的或与申请人串通等损害业主利益行为的施工企业和第三方服务单位,一律记入不良诚信记录向社会公示,并承担相关法律责任,今后不得在德宏州范围内承接物业服务小区或公有住房小区公共部位、共用设施设备的维修、更新和改造工程。同时,县(市)住建部门应当建立施工企业、工程造价编制(审核)、施工监理名录库,收集公布信用等级优良、资质等级符合条件的维修、监理、工程检测、工程造价等单位名录,供符合条件使用维修资金的申报单位按规定选择。
2、各县(市)住建房管部门应当通过信息系统受理、审批使用申请业务,并严格按照规定时限予以办结,正常使用应为3个工作日,应急使用为1个工作日。
3、为解决业主“双三分之二”表决难题,信息系统引入电子投票和电子签名、业主身份认证等功能,申请人通过信息系统发布维修资金使用公告、公示信息,业主可直接在信息系统内投票并完成签字确认,畅通申请使用渠道。
4、施工合同应当约定工程质量保证条款,维修施工单位对实施的工程依法承担质量保证责任,保修期内出现质量问题的,应依法免费即时修复,不予修复或修复后仍有质量问题的,不再拨付留存的质量保证金。保修期满后,维修施工单位凭业主审核意见等相关资料,依约申请拨付工程质量保证金。
涉及安防等特殊事项的维修、改造和更换改造前,设计方案及施工图纸须经当地公安治安等相关部门审查通过。
5、申请人在申请维修资金使用过程中,不得将已拨付的维修资金挪作维修方案之外的其他用途,不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量,不得将已拨付的维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。
县(市)住建房管部门在备案时应当对备案资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。申请人虚列维修工程或虚增维修工程量的,当地住建房管部门要责令限期改正;逾期不改正的,按相关法律法规查处。对工程造价审核机构出具的《住宅专项维修资金使用工程预(结)算审核报告书》或工程监理机构出的《工程监理验收意见书》记载的工程项目少于维修方案所列项目的或记载的工程量少于维修方案所列工程量的,当地住建房管部门应启动调查程序,经查证属实的,应予以严惩。
申请人应当对申请使用备案资料的真实性、合法性负责,不得隐瞒真实情况或提供虚假资料。
五、相关工作要求
(一)专户银行的确定。按照“业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的原则,由县(市)住建部门代管的维修资金,应在省级确定的中国建设银行云南省分行、中国农业银行云南省分行、中国银行云南省分行在当地已设分支机构分别开立维修资金专户,不得以任何名义将维修资金划转至非专户管理银行;县(市)住建部门应与专户银行签订维修资金合作协议,合作协议期限不得超出州住建部门与专户管理银行合作协议期限;原由州住建部门代管的维修资金,将在县(市)住建部门对应银行专户开立后,直接划转至当地维修资金管理专户。维修资金应当专项用于建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。专户管理银行应当按月与县(市)住建房管部门核对账目,每年至少一次向业主、业主委员会发送维修资金对账单,对账单可通过短信或信息系统方式发送(公布);县(市)住建房管部门或业主委员会、业主对维修资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。
为规范维修资金专户管理银行准入、退出的机制,进一步提高专户管理银行的服务水平,州住建局将按照有关规定,另行制定维修资金专户管理银行管理办法。
(二)核算账户的设立。县(市)住建部门设总账户,按物业管理区域为单位设账,实行五级账户核算。总账户为一级核算,每个物业管理区域(项目小区)设立二级核算,每幢(栋)设立三级核算,单元设立四级核算,每户(号)设立五级核算。业主个人缴存的维修资金核算到户;公有住宅售房单位缴存的维修资金按售房单位设账,按幢(栋)分账核算。
(三)活期利息的计算。缴存的维修资金自存入监管专户之日起计息,按规定的活期利率结算记入业主分户账的,存款利息实行一年一结,应在每年12月31日按业主分户帐余额和当年实际交存天数,以央行公布活期利率计算利息计入业主分户账。
州住建局会同州财政局依法对维修资金的增值收益处置进行管理和监督,德宏州维修资金增值收益管理办法由州住建部门会同州财政部门按照有关规定另行制定。
(四)健全财务核算制度。维修资金的财务管理应按财政部门有关规定执行,财务核算应按《住宅专项维修资金会计核算办法》执行。
维修资金专用票据由专户管理银行统一申领,使用、保存、核销管理,应当按照财政部门有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。
(五)做好档案管理。依据档案管理相关规定,县(市)住建房管部门应利用信息系统做好维修资金档案管理工作,做好维修资金档案整理、建档、归档保存,保证档案资料收集齐全、真实准确、安全保管和方便利用。
(六)完善监督查处机制
    县(市)住建部门应当接受州、县(市)财政部门对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况监督管理。维修资金的交存、使用、收益和管理费用等,应当依法接受审计部门的审计监督。
禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为、通过委托银行发放委托贷款或挪作他用以及以任何名义将维修资金划转至非专户管理银行存储等行为。对违反上述规定造成资金损失的,将根据《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《云南省纠风办、省住建厅、省监察厅关于进一步加强住宅专项维修资金监督管理的通知》等法律法规规定,通过行政监管手段追回,并依法实施行政处罚;对逾期不改正或拒不改正的,将由纪检监察机关进行查处,依法依规追究直接主管人和其他直接责任的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(七)其他规定
1、按商品房规则建设、销售的纯商业项目,开发企业与买受人在商品房买卖合同中有关交存和使用维修资金约定的,可以参照本通知有关规定申请交存及使用维修资金。
2、县(市)住建部门应提供维修资金专户开户主体统一社会信用代码证、财务管理人员、票据管理人员信息,用于维修资金电子收据申请和使用。
3、业主大会成立后维修资金划转的相关规定,由州住建部门会同州财政、州审计部门另行制定。
       本通知自下发之日起执行,原德建发【2013】362号文件规定与本通知不一致的,以本通知为准。国家和省另有新规的,从其规定。

附件:
1. 《云南省纠风办 省住建厅 省监察厅关于进一步加强住宅专项维修资金监督管理的通知》
2. 《云南省住建厅 省财政厅 省审计厅关于进一步加强和规范城镇小区住宅专项维修资金管理的实施意见》
3. 《云南省住建厅关于进一步加强全省住宅专项维修资金监管工作的通知》
4.住宅专项维修资金首期交存流程图(商品房)
5.住宅专项维修资金首期交存流程图(售后公房)
6.住宅专项维修资金续筹流程图
7.住宅专项维修资金正常使用流程图
8.住宅专项维修资金应急使用流程图



德宏州住房和城乡建设局   
2020年7月31日        




信息来源:德宏州房地产管理

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